Affrontare il mercato immobiliare come se si stesse cercando di risolvere il cubo di Rubik. Uno degli strumenti individuati in Italia potrebbe essere quello di generare forti economie di scala mettendo in rete competenze variegate che formano equipe e con poco le sciolgono per costruire gruppi di lavoro su progetti specifici, a misura di cliente, con un’attenzione alle specifiche richieste del committente e alla rapidità di intervento.
Da neanche un mese la sperimentazione è partita con Sire (Sinergy Italian Real Estate Advisors), un network di studi associati multidisciplinari con un patrimonio sociale ampio e variegato che offre a soggetti internazionali (banche, fondi immobiliari, imprenditori) una rete strutturata di professionisti e consulenti per la cura dei loro investimenti e portafogli immobiliari in Italia.
Alla base del progetto la partnership tra lo studio legale Scarselli e Associati, altamente specializzato nel campo del diritto immobiliare e delle infrastrutture, e la WIP Architetti Srl, nucleo originario che si è subito ampliato con l’ingresso tra i partner fondatori dello studio F&D di Francesco Ferrari e Cristiano Novazio. Il network, come spiega l’avvocato Scarselli, «offre servizi di consulenza e genera indubbie sinergie tra gli associati». Tra dismissioni degli enti pubblici, delle banche, dei fondi privati, il rilancio delle ristrutturazioni edilizie per effetto degli incentivi fiscali introdotti dal Legislatore, l’incremento di flusso «rilevante» nel comparto delle aste fallimentari, «le opportunità di professionali e di investimento ci sono. Occorre organizzarsi per coglierle al meglio – sottolinea l’avvocato-. Le grandi imprese internazionali, in espansione e con forte capitalizzazione rappresentano certamente gli interlocutori privilegiati per il rilancio degli investimenti in Italia».
Gli ultimi dati sugli immobili pubblici
Velocità d’azione che segue un’accurata analisi delle decisioni legislative: in Italia si fatica a trovare il modo per coprire le spese, avviare un’azione di rilancio e, magari, intervenire sul debito pubblico. Ancora a loro, gli immobili, si guarda per portare qualche soldo in cassa. Nell’audizione informale alla Camera del direttore Direzione Finanza e Privatizzazioni del dipartimento del Tesoro preso il ministero dell’Economia, Francesco Parlato, (in allegato il testo) la stima preliminare del valore di mercato delle unità pubbliche toccava quota 340 miliardi di euro: 55 miliardi circa proveniente da immobili dello Stato sulla base del valore di bilancio, il resto di appartenenza di altre amministrazioni a prezzi medi di mercato elaborati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il censimento condotto nel 2011 da il valore dell’esistente e tiene conto pertanto anche di quelle notorietà utilizzate per i finii istituzionali. Per l’Agenzia del Demanio dovrebbero essere 350 gli immobili potenzialmente conferibili a uno o più fondi immobiliari per un corrispettivo di 1,2 miliardi di euro. Questi primi dati, ricavati su un tasso di risposta pari al 53% delle amministrazioni, dovranno tra l’altro essere presto aggiornati con i dati 2011 e si spera integrati con altri.
La carta della riqualificazione
«Uno strumento decisivo per creare valore immobiliare». Definisce così la riqualificazione l’avvocato Scarselli, che include nella dicitura il complesso delle opere di valorizzazione degli edifici, dal cambio di destinazione d’uso alle opere utili per il risparmio energetico. Peccato che il mercato residenziale sembri ancora poco avvezzo a considerarlo un valore aggiunto secondo la recente ricerca condotta da Enea in collaborazione con I-Com e Assoimmobiliare per valutare la differenza di prezzo che può essere assegnata dal mercato a edifici più o meno efficienti dal punto di vista energetico. (per vedere la presentazione del rapporto cliccare qui http://webtv.sede.enea.it/index.php?page=listafilmcat2&idfilm=718&idcat=33). In ogni caso, l’Ance conferma l’andamento crescente delle ristrutturazioni a partire dal 2003, al punto che nel 2009 si è verificato il sorpasso degli investimenti per le nuove abitazioni: nel 2013 a fronte di 47,1 miliardi di euro per le manutenzioni straordinarie, la stima fa fermare ad “appena” 22 miliardi i soldi destinati alle nuove case.
Lo spettro della tassazione
Se per la Fiaip (federazione italiana agenti immobiliari) la ripresa delle compravendite potrebbe arrivare dopo l’estate, restano le perplessità sulla tassazione dei beni. «L’Imu è una patrimoniale che spaventa gli investitori – conferma Scarselli – Ancora non se ne conosce la reale portata e questo perdurerà fino a quando non saranno ridefinite le aliquote catastali che ne costituiscono la base di calcolo. Il regime fiscale guida le scelte che l’investitore estero dovrà fare, con particolare riguardo all’organizzazione e alla forma giuridica dell’impresa attraverso la quale intende operare in Italia, nonché al tipo di operazione negoziale da porre in essere per l’acquisizione del portafoglio immobiliare».
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I tributi da mettere in conto
Le caratteristiche principali del sistema fiscale per le società estere che investono in Italia per l’avvocato Alessandro Scarselli possono essere così sintetizzate:
- le società con residenza fiscale in Italia sono soggette all’Ires (con aliquota è stata ridotta al 27,50%) per i redditi prodotti sia in Italia sia all’estero; le società con residenza all’estero sono invece soggette all’Ires solo sui redditi di fonte Italiana;
- le persone fisiche con residenza fiscale in Italia sono soggette all’Irpef per i redditi prodotti sia in Italia sia all’estero; le persone fisiche fiscalmente non residenti in Italia sono soggette all’Irpef solo per i redditi di fonte italiana;
- le società con residenza fiscale e una organizzazione stabile in Italia sono soggette all’Irap sul valore della produzione;
- sugli atti conclusi in forma scritta in Italia e sugli atti formati all’estero, se relativi al trasferimento di beni immobili ubicati in Italia, si applica l’imposta di registro;
- è poi dovuta l’Imu a decorrere dal 2012 da tutti coloro, residenti e non residenti, che possiedono immobili in Italia;
Si segnalano poi le seguenti previsioni.
– un regime di esenzione parziale da imposizione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società residenti in Italia o all’estero;
– per i dividendi derivanti da partecipazioni in società residenti in Italia o all’estero, vi è l’esclusione parziale da imposizione;
– l’esenzione per le plusvalenze reinvestite in imprese in fase di start-up;
– un regime di tassazione di gruppo.
Audizione-12.12.2012-Dr.-Parlato-MEF-Immobili-pubblici