Crediamo non esservi avvocato che non si sia dovuto occupare, prima o poi, del litigio in ambito condominiale tra chi vuole accollare i costi di rifacimento delle murature esterne dei balconi o dei terrazzi al Condominio, considerandoli come parte della facciata e chi viceversa sostiene che i costi vadano imputati al condòmino proprietario del balcone.
In precedenza la Cassazione non si era espressa in senso univoco e costante e ciò per tre ordini di ragioni.
Da un lato perché senza dubbio le parti esterne dei balconi (che costituiscono la parte più costosa del rifacimento) hanno certamente un valore estetico per l’intero fabbricato, soprattutto allorché siano presenti fregi, rivestimenti o materiali particolari o comunque motivi artistici.
Dall’altro perché contemporaneamente i cosiddetti “frontalini” sono posti su una superficie indubbiamente di proprietà esclusiva ed anzi più esattamente su una superficie utilizzata sia dall’appartamento che si serve del piano di calpestio del balcone, sia da quello al quale il balcone svolge la funzione di copertura e cioè dell’appartamento sottostante.
Infine per la circostanza che in taluni casi i balconi sono “rientranti” nella linea del fabbricato, cioè si trovano all’interno della linea di discesa dei muri, mentre in altri casi, in modo più frequente, i balconi costituiscono una parte che fuoriesce dalla linea perpendicolare del fabbricato, detti in questo caso “aggettanti”.
IL PRINCIPIO GENERALE
Attualmente, all’esito di una serie di numerose sentenze emesse in questi anni, la giurisprudenza si è orientata nel senso di ritenere che il balcone di norma debba considerarsi di proprietà esclusiva dell’appartamento al quale il manufatto stesso è collegato.
Conseguentemente tutte le spese di riparazione, di pulizia, di sistemazione, ricostruzione e simili debbano gravare sul proprietario dell’appartamento.
Dunque la Corte Suprema ha precisato ormai in modo univoco che i balconi costituiscono il “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare e debbono considerarsi appartenenti in via esclusiva al proprietario dell’appartamento (ex multis Cass. n. 14576/04, n. 118/2011, etc.), il quale deve sostenere tutti i costi di riparazione e ripristino.
LE ECCEZIONI A TALE PRINCIPIO
Quanto sopra detto riguarda tutti i balconi o le terrazze collegate all’appartamento in proprietà esclusiva.
Tuttavia in taluni casi il principio non vale, ovvero vale solo in parte.
L’eccezione più rilevante è ravvisabile allorché non si è in presenza di balconi cosiddetti “aggettanti” che costituiscono il prolungamento della corrispondente unità immobiliare, bensì di “balconi incassati o rientranti”.
Con tale termine si intendono i balconi e le terrazze che non fuoriescono dalla linea del fabbricato, ma formano una rientranza rispetto la facciata dell’edificio e normalmente risultano recintati da due o tre lati.
In questo caso la Suprema Corte ha considerato che il piano di calpestio del balcone incassato debba considerarsi non più di proprietà esclusiva ma di proprietà comune per i condòmini.
Ipotesi in cui il “frontalino” è considerato di proprietà condominiale e quindi la spesa graverà su tutti i condomini e non più sul solo proprietario dell’appartamento.
FREGI, ELEMENTI DECORATIVI, STUCCHI E CEMENTI ARTISTICI
L’altra eccezione al principio dell’accollo dei costi al proprietario dell’appartamento si verifica allorché il frontalino risulti decorato con strutture artistiche (lo stesso principio vale per i parapetti), ottoni, stucchi, elementi decorativi, rivestimenti di particolare pregio estetico e simili.
In tal caso il del valore estetico e cioè dell’abbellimento del prospetto dell’edificio, contribuendo a renderlo sicuramente piacevole ed attribuendo maggior valore al fabbricato, prevale sul principio della proprietà esclusiva.
Dunque il frontalino, proprio perché prevale il valore estetico o decorativo, acquista valore dal punto di vista architettonico e per ciò le relative opere di ripristino appartengono a tutti i condomini, così come qualunque altro lavoro che riguardi le parti condominiali.
In questo senso la Suprema Corte ha precisato che gli elementi decorativi del balcone o del terrazzo di un fabbricato condominiale, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto l’intero fabbricato, dal quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono come tali parti comuni ai sensi dell’art. 1117 n. 3 del codice civile.
In questa ipotesi gli oneri andranno a ricadere su tutti i condomini proporzionalmente al valore di proprietà di ciascuno e la spesa riguarderà per esempio anche i negozi o i condomini che si trovano in altre parti della facciata dell’edificio.
UTILIZZO DEL BALCONE SUPERIORE
Una volta accertati tali principi giurisprudenziali ormai consolidati, ne derivano conseguenze che non riguardano soltanto il costo del ripristino, ma anche l’utilizzazione del terrazzo-balcone sovrastante da parte del proprietario sottostante.
Infatti mentre per i balconi “incassati” essendo questi considerati parte dell’edificio e come tali aventi anche funzione di sostegno della struttura superiore ed inferiore, il proprietario dell’appartamento sottostante può ben utilizzare la soletta superiore, per esempio per agganciarvi tende, lampadari o strutture varie, non altrettanto avviene per ciò che riguarda i balconi “aggettanti” e cioè che fuoriescono dalla struttura dell’edificio.
Infatti, se si ritiene che questi siano di proprietà esclusiva e tutti gli oneri gravino sul proprietario dell’appartamento collegato, ne deriverà che l’appartamento inferiore non possa utilizzare la soletta sottostante per i propri usi senza assenso del proprietario.
In tal senso la Cassazione con sentenza n. 15913/2007 ha precisato che il proprietario dell’appartamento inferiore non può assolutamente agganciare la propria tenda nel balcone “aggettante” sovrastante, se non ottenendo preventivamente il consenso del proprietario dell’appartamento superiore.