La tutela della proprietà privata è stata inserita solo da pochi anni tra i principi fondamentali della Costituzione, il che può facilmente spiegare il motivo per cui, nonostante il suo recente e rapido sviluppo, il mercato immobiliare cinese sia ancora così poco documentato. Nel 1949, con Mao venne azzerato il concetto di proprietà privata, a favore di quello di proprietà collettiva. Mezzo secolo dopo, con l’emendamento dell’ottobre 2002 alla Costituzione, viene riconosciuta la proprietà “inviolabile” dei privati, un concetto che però acquisisce contorni completamente diversi da quelli in uso nel resto del mondo.
Il sistema immobiliare è regolato dal Congresso Nazionale del Popolo e dai suoi comitati permanenti, compresi gli istituti e gli organismi dipartimentali. In base alla Costituzione cinese del 1982, la proprietà urbana è dello Stato mentre la proprietà rurale è in mano alle collettività agricole, e quindi sotto il controllo del governo. La nuova legge sulla proprietà privata in vigore dal 2007, accoglie il trasferimento del diritto d’uso della proprietà immobiliare. In base a questa legge si distingue il titolo della proprietà dall’uso della stessa, e si dà ampio spazio ad una forma di privatizzazione: il singolo individuo può avere ‘uso’ della proprietà attraverso una “concessione”’ a lungo termine. Si tratta di un sistema che potremmo definire come leasehold ossia una forma di diritto di superficie acquistato da una parte per un determinato periodo di tempo. Usualmente, il leasehold può essere comprato e venduto sul mercato aperto, e differisce dal cosiddetto freehold dove la proprietà di un bene reale è acquisita immediatamente e per una durata di tempo indeterminata.
Il richiedente/acquirente firma un contratto con l’autorità locale dietro il pagamento di una quota. L’uso del diritto è garantito per il termine stabilito dal contratto, che in genere varia dai 40 anni per uso commerciale, 50 anni per uso industriale o 70 anni per uso residenziale. L’usufrutto della terra può essere trasferito a terzi ferme restando tutte le restrizioni e i limiti di tempo previsti nel contratto originale. Allo scadere dei termini in linea di principio terminerebbe il diritto di usufrutto della terra .
Per i terreni ad uso residenziale la legge prevede che il diritto di usufrutto del terreno venga automaticamente prorogato ma non precisa né per quanto tempo (se per altri 70 anni o altro), né se sarà richiesto il pagamento di una tassa per il rinnovo.
Per i terreni ad uso commerciale, industriale e ricreativo, la legge prevede che il proprietario del diritto d’uso del terreno possa presentare una richiesta di proroga del diritto. Se non viene presentata alcuna richiesta, allo scadere dei termini la proprietà degli immobili costruiti su quel terreno torna allo Stato. Tuttavia mancano disposizioni specifiche sia sui termini del rinnovo che sul pagamento di una eventuale tassa.
I diritti contrattuali
Ogni cinese, in qualità di persona fisica o giuridica, ha il diritto di possedere immobili situati su terreni urbani; tali proprietà vengono poi annotate nel registro locale dei beni immobili e possono essere liberamente vendute e acquistate fermo restando i limiti di tempo e di uso del diritto di usufrutto del terreno su cui sono edificati. Il diritto d’uso del terreno viene automaticamente trasferito quando viene trasferita la proprietà dell’immobile. Di conseguenza, viene acquistato quello che potremmo definire un diritto di proprietà tutelabile. Il diritto di proprietà dell’immobile è assoluto ma è soggetto alle restrizioni imposte dal diritto d’uso del terreno sottostante.
Il sistema della proprietà immobiliare in Cina presenta ancora gravi lacune. Cosa succede quando il tempo previsto per l’usufrutto del terreno volge al termine? Lo Stato concederà proroghe, limiterà l’imposizione di nuove tasse o vedrà tutto questo come una nuova opportunità? Se lo stato si dovesse impossessare di proprietà commerciali produttive darà un indennizzo?
Per quanto tutti questi quesiti aspettino ancora delle risposte esaustive tuttavia il fatto che la nuova legge sulla proprietà privata consideri il diritto d’uso della terra e il diritto di proprietà degli immobili come diritti di proprietà e non come diritti contrattuali rappresenta già un’importante rivoluzione nel diritto cinese. I diritti contrattuali essendo personali delle parti non possono essere liberamente acquistati e venduti pertanto non sono allineati ad un’economia di mercato. I diritti di proprietà hanno invece le caratteristiche opposte. Fino all’adozione della nuova legge, molti dei diritti di proprietà venivano trattati come obblighi contrattuali, impedendo lo sviluppo di un vero sistema di mercato. Grande rilievo è inoltre dato alla posizione di assoluta parità occupata da Stato e privati in materia di diritto di uso del terreno e di diritti di proprietà. Questo rappresenta un altro grande cambiamento nel diritto cinese. Il motivo di tutte queste innovazioni è fondamentalmente da ricercarsi nell’esigenza di creare sempre più un’economia di mercato ancorché con caratteristiche cinesi. Essendo così pesantemente coinvolto, in quanto proprietario del terreno, lo stato deve essere necessariamente trattato come gli altri per permettere all’economia di funzionare.
Il modello svizzero
La nuova legge sulla proprietà immobiliare si basa in particolar modo sui modelli del codice civile della Germania, della Svizzera e del Giappone ma con spunti accademici anche italiani, ai quali sono stati poi apportati opportuni cambiamenti in modo da creare un codice ad hoc applicabile solo alla Cina. L’esempio lampante è la divisione della proprietà tra Stato, collettività e privato.
Caratteristica interessante di questo nuovo sistema cinese è la totale assenza di atti di proprietà. La proprietà della terra, le disposizioni del diritto dell’uso della terra e la proprietà degli immobili sono tutte annotate all’interno di un unico grande registro dei beni immobiliari. La prova della proprietà è data da vari certificati emessi da specifici uffici statali: gli atti privati e i contratti non hanno alcun valore in questo sistema.
Quanto alle locazioni sono considerate come contratti. Ciò differisce, per esempio, dal sistema statunitense che tratta le locazioni come forme di diritto immobiliare. Perciò è alquanto azzardato paragonare qualunque forma di proprietà immobiliare cinese a una locazione o interpretare le locazioni cinesi in accordo con i principi di proprietà immobiliare del codice civile.
La nuova legge grava inoltre anche tutti i beni immobili di numerosi obblighi nei confronti delle proprietà confinanti. Tali oneri sono automatici e non richiedono accordi o registrazioni particolari. Tra essi figurano il diritto alla luce del sole, alla vista, alla ventilazione e anche il diritto a non essere disturbati dal rumore o dall’inquinamento eccessivo. Questi obblighi potrebbero costituire la base per un contenzioso.
Per quanto concerne invece la proprietà della terra rurale, considerata di proprietà delle collettività rurali e pertanto dello Stato, di recente forza legislativa è il regolamento che prevede l’esproprio della proprietà agricola ‘solo’ per “pubblica utilità” e con “adeguato indennizzo”, prima di questo essa veniva ‘prelevata’ senza alcuna giustificazione da parte dello Stato.
Da quando sono state attuate le politiche di riforma e apertura, il settore immobiliare in Cina, favorito anche da investimenti esteri (Hongk Kong), è man mano divenuto uno dei settori portanti dell’economia nazionale. Tuttavia, i problemi ad esso legati non sono pochi. Il fatto che lo sviluppo economico locale dipenda da esso ha indotto una crescita eccessiva del settore e la Cina di oggi si trova ad affrontare una sorta di “immobiliarizzazione dell’economia”. Inoltre mancando regole e disposizioni specifiche i costruttori hanno sfruttato i terreni in modo eccessivo e incontrollato dando luogo a uno sviluppo immobiliare squilibrato . Inoltre, i prezzi degli immobili continuano a salire eccessivamente rischiando di formare una bolla immobiliare che potrebbe destabilizzare e danneggiare il regolare andamento dell’economia, la speranza è che quest’ultima, essendo pianificata, riesca a calmierare questo fenomeno “bolla” e quindi renderla vana.
Per mettere ordine nelle compravendite di case, lo scorso marzo il consiglio di Stato Cinese ha stabilito nuove misure politiche. In particolare, sono stati fissati 5 punti dai quali partire per un riassetto efficace del settore: miglioramento della stabilità dei prezzi, repressione degli investimenti speculativi, maggiore equità nella distribuzione dei terreni edificabili, adozione di sistemi specifici per la sicurezza delle abitazioni soprattutto di quelle ancora in costruzione e rafforzamento dei controlli delle fasi cosiddette di prevendita. Non ultima arriva anche una nuova tassa del 20% sulle operazioni di compravendita che ha già scatenato il panico tra gli addetti ai lavori. Queste decisioni porteranno sicuramente ad un aumento dei prezzi e il volume delle transazioni, già in forte calo, rischia di subire un ulteriore tracollo.