Con una sentenza parzialmente difforme dalle precedenti, la Corte di Cassazione (n. 7776 depositata il 20/04/2016) ha rimesso mano all’annosa questione dell’opponibilità dell’assegnazione della casa nei confronti dei terzi creditori.
La questione non è di poco conto, sia perché riguarda un numero notevolissimo di separazioni e divorzi, sia per i contrasti in diritto, anche perché è difficile per i magistrati trovare un equilibrio tra la necessità di proteggere la famiglia, garantendo il diritto inviolabile di moglie e figli di abitare nella ex casa coniugale e le giuste pretese dei creditori o di altri soggetti che vantino pretese sull’immobile.
L’ipoteca della Banca
La fattispecie esaminata dalla Corte Suprema riguardava una delle situazioni più frequenti.
La Banca aveva concesso un mutuo ad entrambi i coniugi e sulla base di tale mutuo bancario era stata iscritta ipoteca volontaria sull’immobile stesso.
Successivamente i coniugi si separavano ed il Tribunale, in presenza di figli, assegnava la casa coniugale alla moglie, essendosene il marito allontanato.
Poiché non veniva fatto fronte al pagamento delle rate di mutuo, la Banca iniziava l’espropriazione forzata sull’immobile.
L’opposizione della moglie
Avverso tale procedimento giudiziario, proponeva opposizione all’esecuzione la moglie, eccependo che la casa le era stata assegnata con provvedimento del Tribunale a tutela della famiglia.
Quindi, a parere dell’opponente, andava sospesa l’esecuzione o, in via subordinata, andava dato atto ed avvertito l’eventuale acquirente del bene in sede di espropriazione, che l’immobile doveva considerarsi legittimamente occupato dalla moglie e dai figli.
Conseguentemente chi avesse acquistato l’immobile all’asta, avrebbe dovuto rispettare il provvedimento del Tribunale, assunto nel processo di separazione dei coniugi, non estromettendo la famiglia dall’abitazione.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale in persona del giudice dell’esecuzione, modificando la propria precedente ordinanza di vendita, disponeva che l’immobile potesse essere venduto egualmente, ma con il vincolo esistente.
Dunque, precisava il magistrato che andasse menzionata, nel provvedimento che autorizzava la vendita all’asta, la sussistenza sul bene, del decreto di assegnazione della casa coniugale trascritto in data anteriore al pignoramento, che rimaneva quindi opponibile all’aggiudicatario fino al permanere del relativo diritto di abitazione in capo all’assegnatario.
Le ragioni della Banca
La Cassa di Risparmio che aveva iscritto l’ipoteca in precedenza, ricorreva alla Corte Suprema eccependo che l’interpretazione del Tribunale non potesse considerarsi esatta, anche dal punto di vista sostanziale, laddove così facendo non avrebbe avuto alcun senso l’iscrizione di ipoteca precedente all’assegnazione dell’immobile, pronunciata dal giudice in sede di separazione dei coniugi.
La Banca rilevava ancora che il Tribunale era incorso altresì in errore, equiparando la pretesa opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa coniugale all’ipotesi dell’opponibilità del rapporto locativo nei confronti del creditore ipotecario, purché di data certa.
Il Tribunale aveva ritenuto, in forza del richiamo contenuto nella legge divorzile 898/70, art. 6 comma 6°, come la situazione potesse equipararsi a quanto previsto dall’art. 1599 c.c. che statuisce appunto come “il contratto di locazione sia opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”.
Di contro rilevava la Banca che l’interpretazione era errata in quanto bisognava dare prevalenza all’ipoteca iscritta precedentemente. Diversamente si sarebbe aperto il campo a qualunque collusione o artifizio del debitore che avrebbe provveduto a far trascrivere l’assegnazione della casa coniugale, solo al fine di inibire la vendita dell’immobile.
Peraltro nessuno avrebbe comprato all’asta un immobile con un soggetto all’interno, titolare del diritto di assegnazione della casa con i figli, senza un termine esatto di rilascio, termine che invece sarebbe risultato in un rapporto locativo.
La soluzione favorevole alla Banca
La Cassazione, pur nel contrasto giurisprudenziale sul punto, riteneva fondate le osservazioni dell’Istituto Bancario.
Infatti la Corte Suprema rilevava come vi fosse stato negli ultimi anni un rivolgimento della normativa anche in tema di assegnazione della casa familiare (disciplina attualmente contenute negli art.li 155 quater c.c. e 337 sexies c.c.) ritenendo che dovesse ritenersi implicitamente abrogata la previsione di cui all’art. 6 comma 6° della legge divorzile n. 898/70 e successive modifiche.
In sostanza la Corte osservava che non potesse più equipararsi la situazione dell’assegnazione della casa in sede di separazione o divorzio, a quella di un rapporto locativo.
Dunque l’attuale lettura dell’ 155 quater c.c., in virtù delle modifiche legislative intervenute in questi ultimi anni (laddove prevede che “il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili ed opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c.”) indica che questi provvedimenti non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione.
Perciò legittimamente l’Istituto Bancario che abbia iscritto ipoteca precedente, può ottenere la vendita dell’immobile ritenendolo libero e l’acquirente può agire per eliminare gli eventuali occupanti dall’immobile, non essendo a lui opponibile l’assegnazione della casa coniugale statuita dal Giudice della separazione.
L’opportunità della trascrizione
Al di là della pronuncia della Cassazione che è sicuramente importante facendo luce su orientamenti contrastanti sul punto, resta il fatto che il legale che difenda i coniugi nell’ambito del rapporto di separazione e divorzio, debba prestare particolare attenzione a trascrivere o comunque a segnalare al cliente la necessità di trascrivere detto provvedimento di assegnazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ai fini di renderlo opponibile ai terzi ai sensi dell’art. 2943 c.c.
Infatti, a parte la fattispecie che è esaminata nel caso specifico, ipotesi che poteva far supporre un accordo artatamente preordinato per frodare la Banca, resta il fatto che in ogni altro caso, la trascrizione attua una tutela importantissima in favore del coniuge assegnatario, rendendo opponibile il provvedimento, non solo nei confronti di eventuali creditori, ma anche inibendo eventuali manovre poste in essere dallo stesso marito estromesso, per pregiudicare gli interessi dell’altro coniuge, per esempio vendendo l’immobile a terzi, o richiedendo un mutuo con iscrizione ipotecaria poi non pagato, o peggio simulando debiti ai fini di un’espropriazione forzata.