Va chiarito innanzi tutto cosa si intende per balconi, per lastrici solari e terrazze a livello.
I balconi sono ovviamente i prolungamenti dell’appartamento utilizzabili soltanto dal proprietario dell’immobile.
Le terrazze a livello costituiscono la copertura del fabbricato e contestualmente il terrazzo dell’ultimo piano della palazzina, utilizzata dal solo proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano.
Di contro il lastrico solare ha l’esclusiva funzione di copertura dell’edificio, non utilizzabile in modo esclusivo da alcuno.
LE PREVISIONI DEL CODICE CIVILE
Il codice civile dichiara all’art. 1117 che, costituiscono parti comuni dell’edificio tra l’altro i tetti ed i lastrici solari e l’art. 1118 statuisce che i condomini debbano partecipare secondo i millesimi agli oneri per il mantenimento delle parti comuni.
L’art. 1126 invece prevede che i costi di rifacimento dei lastrici solari di uso esclusivo (cioè quelli che coprono l’edificio e sono utilizzabili dal solo proprietario dell’ultimo piano), debbano essere posti per 2/3 a carico dei condomini che si servono della copertura del lastrico e per 1/3 a carico del proprietario dell’appartamento collegato al lastrico solare ed a cui lui solo può accedere.
L’art. 1125 c.c. infine statuisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani uno all’altro sovrastanti.
L’incrociarsi di tali norme ha dato luogo a notevoli incertezze giurisprudenziali.
IL LASTRICO SOLARE COMUNE
Il caso più semplice è quello del lastrico solare di proprietà comune che costituisce il tetto dell’edificio.
Le spese di rifacimento del lastrico solare costituenti la copertura dell’edificio vanno senz’altro suddivise tra tutti i condomini secondo le quote millesimali.
Questo principio può essere derogato soltanto allorché il tetto non copra che una parte dell’edificio ed allorché vi sono più corpi di fabbrica.
Infatti l’art. 1123 c.c. precisa che: ”..se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
Quindi se il fabbricato è composto da più corpi di fabbrica l’accollo delle spese del tetto vanno poste solo a carico dei condomini che sono coperti dal tetto o dal lastrico solare che li riguarda.
Sotto tale profilo numerose sono le sentenze della Cassazione, tra cui n. 6359/96.
I LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO
Più complessa è la questione relativa ai lastrici solari di uso esclusivo.
Senza entrare nel merito dell’evoluzione nel tempo della giurisprudenza, diciamo per concretezza che il lastrico solare viene considerato quale una terrazza a livello, (in tal senso vedasi Cass. n. 1451/14).
In questo caso i relativi costi vanno suddivisi senz’altro ai sensi dell’art. 1126 c.c. e cioè per 1/3 tra chi ne ha l’uso esclusivo e per 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio ai quali il terrazzo serve da copertura.
Tuttavia la Suprema Corte ha chiarito che, contrariamente a quanto potrebbe sembrare logico dalla lettura della norma, una volta detratto il terzo che è dovuto dal proprietario del lastrico che ne ha l’uso esclusivo, bisognerà individuare tutti coloro che sono proprietari di una unità immobiliare sottostante al lastrico stesso.
Quindi, se l’appartamento del proprietario del lastrico solare si svolge anche su un piano inferiore al lastrico solare stesso, e cioè se egli è anche proprietario di una superficie coperta da lastrico solare, questi parteciperà non solo per 1/3, ma anche dovrà partecipare per i rimanenti 2/3 che vanno accollati agli appartamenti compresi nella colonna sottostante al lastrico.
Un’altra problematica che spesso viene portata all’attenzione dei tribunali, è quella connessa con i criteri di suddivisione dei 2/3.
Vale a dire se tale quota vada suddivisa per numero di appartamenti secondo i millesimi di proprietà e cioè per la semplice esistenza anche di una minima superficie sotto il terrazzo, oppure se vada tenuto conto, in proporzione, della superficie effettiva di ciascun condomino. Sul punto le sentenze non sono uniformi anche se la Suprema Corte (Cass. n. 12329/01) sembra propendere per tale ultima soluzione.
I COSTI DEI BALCONI
Ancora più frequenti sono le cause per determinare la suddivisione dei costi di rifacimento dei balconi.
E’ incontestato ormai secondo la giurisprudenza, che i balconi sono considerati il prolungamento dell’appartamento e quindi non sussiste più alcuna presunzione per cui i costi di rifacimento dei balconi vadano a carico della collettività dei condomini.
Dunque il balcone deve essere riparato dal proprietario dell’appartamento stesso con la sola esclusione dei fregi architettonici di particolare valore storico o artistico, i quali, solo se esistenti, rimarranno a carico del condominio.
Quindi in sostanza se va rifatto il cemento, la soletta, il pavimento o la parte sottostante, paga tutto il proprietario dell’appartamento al quale è collegato il balcone.
Vi sono invero sentenze isolate che ritengono come, nel caso di riparazione del balcone, il condomino sottostante che utilizzi il solaio del balcone per sua copertura, debba partecipare al 50% secondo il disposto dell’art.1125 c.c.
Tuttavia tale orientamento è stato disatteso ormai totalmente dalla giurisprudenza corrente che, applicando il principio sostanziale sopra detto (per cui il balcone altro non è che una prosecuzione dell’appartamento di proprietà esclusiva), ha ribadito, non rientrando il balcone nelle parti comuni dell’edificio ex art. 1117, come non vi sia dubbio che alla riparazione, sia della superiore che della parte sottostante, debba provvedere il condomino proprietario del balcone stesso.
Ciò perché, secondo la Cassazione, la funzione del balcone è prevalentemente quella di permettere al proprietario dell’appartamento l’affaccio sulla strada, mentre del tutto trascurabile è la funzione di copertura dell’appartamento sottostante, non potendosi certamente parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti o di presunzione di proprietà comune.
Va quindi esclusa qualsiasi applicazione del disposto che prevede la suddivisione comune delle spese di cui all’art. 1125 c.c.